行业资讯
摘要：近年来，物业管理合同纠纷呈逐渐增长的趋势，在审理中发现很多共性问题，本文就《物业管理条例》的适用范围问题。业主委员会的合法性问题及物业管理合同刘纷诉讼主体资格等问题进行探对。
关键词：物业管理合同。业主委员会。诉讼主体
近年来，物业管理合同纠纷案件呈逐年增多的趋势，在审理过程中发现了很多共性问题，在此，笔者对这些共性问题发表自己的观点，与大家探讨。
一、《物业管理条例》的适用范围问题
关于条例适用问题，在条例实施之后签订的物业管理合同必须适用物业管理条例这一点一般不会有异议，但有的物业管理合同是在条例实施之前签订的，是在条例实施之后起诉到法院，或者合同约定的履行期限又跨越条例实施之日，对于这类物业管理合同，在我国的合同法分则中没有明文规定。在《物业管理条例》实施前，审理物业管理合同基本上是适用合同法总则及1994年3月23日建设部发布的《城市新建住宅小区管理办法》，审判实践当中很难操作。相对来讲，《物业管理条例》规定的比较详尽，基本上能解决实际当中涉及物业管理纠分的有关问题，但对《物业管理条例》的适用范围问题，因条例中未有明确规定，所以在审判实践中对其适用有不同的观点。有观点认为，国务院发布的《物业管理条例》中明确规定，该条例从2003年9月1日起施行。而《物业管理条例》中未规定该条例有溯及力，所以，条例只对实施后签订的物业管理合同产生法律效力，凡是在《物业管理条例》实施前签订的物业管理合同，就不能适用条例，只能适用当时的法律规定;笔者认为，对条例实施后的签订的物业管理合同适用《物业管理条例》没有异议。但对于条例实施前签订的物业管理合同应当区别对待：《物业管理条例》实施以前成立的合同，发生纠纷起诉到法院的，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用条例的有关规定;合同成立于条例实施之前。但合同约定的履行期限跨越了《物业管理条例)实施之日，因履行物业管理合同发生的纠纷，应当适用《物业管理条例》的有关规定。
二、业主委员会的合法性问题
在审判实践当中，有的业主委员会在成立过程中没有办理相应的备案登记手续，所以当事人对于业主委员会的合法性问题常常出现争议。关于这一问题，有观点认为判定业主委员会是否合法，不仅要看业主委员会的选举程序，而且要看是否到房地产部门办理了备案手。理由是根据《物业管理条例》第16条规定：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。”如果业主委员会未履行备案手续，那么就应当认定业主委员会的成立不符合法定程序，该业主委员会就不具备合法资格。笔者认为，根据《物业管理条例》第10条规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产业主委员会。”从中可以看出，业主大会及业主委员会的成立主要是靠业主的选举，房地产主管部门只不过起指导作用，只要是各业主的真实意思表示，房地产主管部门无权干涉各业主的权力;而且《物业管理条例》第16条所规定的备案制度，与企业成立所需要的工商登记制度有着本质的区别，因为业主委员会只不过是通过选举产生的一种民间自治组织，所以这种备案制度只不过是房地产主管部门的一种行政管理行为，在《物业管理条例》中未明确规定登记是业主大会及业主委员会的合法要件、不登记就不合法的情况下，不应当将是否登记作为衡量业主大会及业主委员会的合法资格的要件，而关键应看是否经过全体业主的选举，是否代表了业主的真实意思表示，只要选举程序合法，那么选举出的业主委员会就应当认定为合法。
三、物业管理合同纠纷的诉讼主体资格问题
在日常的生活当中，凡涉及到物业管理合同时，最普遍的作法是物业的建设单位与物业管理企业签订的管理合同，而到法院起诉的有时是建设单位，有时是业主委员会，这就涉及到一个诉讼主体资格的问题：即建设单位和业主委员会到底谁具备诉讼主体资格。关于这一问题，有观点认为，应当按照合同签订的双方主体来定，只要是建设单位与物业公司签订的合同，如果因为履行合同发生争议提起诉讼，就应当是建设单位作为原告，而不应当是业主委员会作为原告。笔者认为，在《物业管理条例》实施之后，根据《物业管理条例》第21条的规定：“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的物业服务合同。”从中可以看出，建设单位与物业公司签订的委托管理合同只是一个前期物业服务合同，在实际生活中，这种物业管理合同中约定的双方的权利义务与各业主有直接的利害关系，各业主入住后，大多均按照这份合同履行，应当视为对这份合同的默认。至此，这种合同的主体实际上已经外延，委托方的主体已经扩大为全体业主，该代写论文合同对全体业主与物业公司已产生了约束力。在合同履行过程中，如果各业主选举产生了业主委员会。根据《物业管理条例》第巧条的规定，业主委员会应当履行监督物业管理企业履行合同的职责及业主大会赋予的其它职责。业主委员会作为业主选举产生的自治组织，与物业管理企业因各业主的共同利益发生争议时，在征得各业主同意后，有权对前期物业管理合同关系作出调整，此时，建设单位只是业主中的一员，业主委员会所作的行为代表了建设单位的意思，所以，在这种情况下，只能以业主委员会作为原告提起诉讼;只有在没有成立业主委员会或物业管理企业未履行或未适当履行服务职能，损害了建设单位或其它特定业主的个体利益时，建设单位和其它特定业主才能作为原告提起诉讼。但需要注意的是在业主委员会作为原告时，应当履行必要的手续，如经过业主大会或代表大会，以合法决定通过;或在业主大会章程中体现出对业主委员会的诉讼方面的授权。并且在起诉时，要将相关手续提交到法院，作为法院立案的依据。
四、物业管理合同解除权的行使要件
对于物业管理合同应否解除，有观点认为，对于物业管理合同，在我国的合同法分则中没有明文规定，所以判断合同应否解除，应当根据合同法总则的有关规定。合同法第93条规定：“当事人协商一致，可以解除合同;当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”合同法第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：1、因不可抗力致使不能实现合同目的;2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;4、当事人一方迟延履行债务或者有其它违约行为致使不能实现合同目的;5、法律规定的其它情形。”从以上规定可以看出，当事人要想解除合2005.4·法与实践色同，只有三种途径：
1、协议解除。也就是说，是通过物业管理人与业主双方的协商，在达成一致后，合意解除合同，使合同的效力消灭。
2、约定解除。是指当事人双方在合同中明确约定一定的条件，在合同有效成立后的履行期限内，当事人一方或双方在该条件出现后享有解除权，并通过解除权的行使消灭合同关系。如在物业管理合同中双方约定，当物业公司出现某一违约事实时，业主委员会可以解除合同。当物业公司出现约定的违约事实时，业主委员会可以依照约定要求解除物业管理合同。
3、法定解除。是指在合同有效成立后的履行期限内，当法律规定的解除条件出现时，解除权人行使解除权而使合同效力消灭。也就是说，在物业管理合同履行过程中，只有在一方当事人出现合同法第94条所规定的法定事由时，另一方当事人才能依法解除物业管理合同。
笔者认为，在审判实践中大多是业主一方要求解除合同，物业公司一方要求继续履行合同。在这种情况下，审判人员在查清事实后，应当首先进行调解，促使当事人达成和解，言归于好;或者调解解除不规范的物业管理合同，但在庭外力争促成双方重新签订更加严密、双方满意的物业管理合同。如果办不到，而应当判决解除合同，就不应该判决继续履行合同。理由如下：
1、是从物业管理合同的性质上说。《物业管理条例》第2条对物业管理所下的定义是：物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。那么依据这一定义，可以将物业管理合同概括定义为：物业管理合同是物业管理人受业主或者业主委员会的委托，为业主持续处理物业管理事务，业主支付报酬的合同。从中可以看出，业主与物业管理人之间其实是一种委托人与受托人的关系。所以物业管理合同从本质上说是委托合同的一种。既然是委托合同的一种，那么在处理物业管理合同纠纷案中，就应当适用合同法分则中对委托合同的有关规定。合同法第410条对于解除合同是这样规定的：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。根据此条规定，在物业管理合同履行过程中，即使双方达不成解除协议或者合同中对解除条件没有约定，物业管理人与业主也可以随时解除物业管理合同，如果因解除合同给对方造成损失的，应当赔偿损失。
2、是从有利于实现合同目的出发。在物业管理合同关系中，双方签订合同的目的是业主将物业管理事务委托给物业管理人处理，业主支付报酬;物业管理人用业主支付的报酬，用来妥善维护、保养业主的不动产及其附属设施，得以保持或增加其使用价值。一旦双方发生纠纷，业主就是想解除合同，物业管理人非要履行合同，在这种情况下，如果法院判决强制履行合同，业主在不满意物业管理人的管理的情况下，就不会支付物业管理费等费用;而物业管理人在无费用的情况下，肯定也不会进行好的管理。势必就在双方之间形成一种恶性循环，造成一种混乱的管理局面，使双方签订合同的目的无法实现。
综上所述，笔者认为，审理物业管理合同纠纷案件中，在业主要求解除物业管理合同调解不成的情况下，法院应判决解除双方签订的物业管理合同，如果因解除合同给物业管理人造成了损失，物业管理人有权要求业主赔偿损失。
