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投资要点:
从13年上半年情况来看,营业收入增速、净利润增速及ROE均持续反弹,盈利水平持续好转,预计今年行业仍将保持较高增长。但在持续调控背景下,且目前销售增长平缓,预计明年房地产行业盈利增速将趋于平缓。13H房地产行业(124家A股房地产上市公司)共实现营业收入2558亿元(+44%),实现归属上市公司股东净利润320亿元(+32%),行业ROE5.9%(+0.8%)。
毛利率持续下降,管控水平提升。13H房地产行业平均毛利率35.9%(-3.5%),三项费用率9.5%(-2.2%),平均净利率13.7%(-1.5%)。毛利率的下降主要是应对调控降价所致,滞后性导致降价效应逐渐体现,预计今年毛利率仍呈下行趋势;随近期房价回升,预计明年结算毛利率将有小幅回升,但随着土地成本、资金成本的上升,今后行业的结算毛利回升力度有限,甚至有下行可能。
13H预收款项6614亿元(+29%),持续增长;但增速较12年仅微升1%,说明楼市成交增长也趋于平缓。特别是今年国五条的出台加速了需求释放,我们认为提前透支部分需求,7、8月的成交来看也较为平淡,预计下半年难现3月井喷行情,楼市成交增长更趋理性。
行业加速周转,开始进入补库存周期。13H行业平均周转率微升至39%。存货16755亿元(+24%),存货资产比微升,一年多的楼市恢复增长消耗了部分库存,房企开始拿地补库存。
销售回暖下房企加杠杆扩张,财务风险可控。13H货币资金3347亿元(+26%),货币资金较短期负债104.3%,短期偿债无忧。13H资产负债率75.0%(+1.9%),扣预收后负债率49.5%(+1.1%),净负债率71.3%(+6.3%),长期财务风险可控。
从13年上半年的财务数据来看,行业盈利规模仍持续增长,管控水平不断提升,且行业开始进入补库存周期。但近期资金成本上升将影响行业销量与经营成本,行业较高增速难以维持。政策方面,行业调控逐步向市场化过渡,房企再融资有条件放开“顺势而出”,这对房企补充流动资金十分有利,能顺利获得再融资的公司,有利于在谋求增长的同时降低负债水平,保持经营的稳健性,其竞争力将有效提高。因此,建议重点关注融资放开受益房企:A参与安居房建设的北京城建、首开、中天城投、泛海;B提供普通性住房的万科、保利、招地、荣盛、华夏幸福、金科;C需解决同业竞争存注资可能的(重点关注)招地、广宇发展、北京城建、中航地产;(适当关注):中华企业。
风险提示:美联储退出QE超预期,全球及中国流动性及行业风险超预期等的风险。
